Mật độ xây dựng là gì ?Cách tính mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng khi xây dựng công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô của công trình đó. Mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị và quản lý xây dựng. Ở TPHCM, mật độ xây dựng được quy định dựa trên các quy hoạch chi tiết của từng khu vực, quận, huyện. Các quy hoạch này xác định tỷ lệ sử dụng đất và phân bố các loại hình xây dựng trong một khu vực cụ thể.Bài viết dưới đây BCenter cung cấp cho khách hàng những thông tin chi tiết về vấn đề này.

Mật độ xây dựng 1

Mục lục nội dung:

Mật độ xây dựng là gì ?
Phân loại mật độ xây dựng
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Ban công có tính vào mật độ xây dựng không
Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

Mật độ xây dựng là gì ?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ...)

Mật độ xây dựng thường được tính bằng tỷ lệ phần diện tích xây dựng trên diện tích đất. Ví dụ, nếu một khu vực có mật độ xây dựng là 50%, tức là 50% diện tích đất được sử dụng để xây dựng, còn lại là không gian xanh hay không gian công cộng.

Quý khách có thể đọc thêm trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008.

Phân loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay công viên…

Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.

Bên cạnh đó, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:
+Mật độ xây dựng nhà phố: Mật độ xây dựng nhà phố thường là mật độ trung bình đến cao. Nhà phố được xây dựng liền kề nhau trên một dãy nhà và có thể chia sẻ các tường chung với nhà lân cận. Mật độ xây dựng nhà phố thường tập trung vào sử dụng hiệu quả diện tích đất và có thể có nhiều tầng để tăng diện tích sử dụng.
+Mật độ xây dựng chung cư: Mật độ xây dựng chung cư thường là mật độ cao. Các tòa nhà chung cư được xây dựng tách biệt và sử dụng tầng để tạo ra nhiều căn hộ trong cùng một diện tích đất. Mật độ xây dựng chung cư thường cao do sự tập trung dân số trong một khu vực nhất định và cung cấp nhiều tiện ích chung cho cư dân.
+Mật độ xây dựng biệt thự: Mật độ xây dựng biệt thự thường là mật độ thấp. Biệt thự được xây dựng độc lập và có không gian riêng biệt xung quanh. Diện tích đất rộng được sử dụng để xây dựng các căn nhà lớn và tạo ra không gian xanh, vườn hoặc sân vườn.
+Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt: Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt có thể là mật độ thấp hoặc trung bình. Nhà ở tách biệt bao gồm các căn nhà độc lập được xây dựng tách biệt và không chia sẻ tường chung với nhà lân cận. Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt thường tạo ra không gian riêng tư và yên tĩnh cho cư dân.

Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất

Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
+Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
+Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí

Quy định về mật độ xây dựng của các công trình

Về quy định mật độ xây dựng nhà ở
+Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
+Đối với khu đất có diện tích từ 50 - 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
+Đối với khu đất có diện tích từ 75 - 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
+Đối với khu đất có diện tích từ 100 - 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
+Đối với khu đất có diện tích từ 200 - 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
+Đối với khu đất có diện tích từ 300 - 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
+Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%

Mật độ xây dựng 2

Ban công có tính vào mật độ xây dựng không

Việc ban công có tính vào mật độ xây dựng hay không là phụ thuộc vào lộ giới. Độ vươn và chiều dài lộ giới tham khảo trong bài viết Quy định ban công nhà phố.

Thông thường, cơ quan thẩm định và cấp giấy phép xây dựng chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích thừa sẽ không được tính trong giấy phép như: Giếng trời, sân thượng và ban công đối với những công trình có lộ giới được phép xây dựng ban công. Nghĩa là đối với nhà muốn xây ban công nhưng không nằm trong phạm vi được phép xây ban công thì ban công sẽ được tính vào mật độ xây dựng.

Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

Mật độ xây dựng ảnh hưởng đến gì?

Mật độ xây dựng ảnh hưởng đến giao thông, hạ tầng, môi trường sống và không gian xanh của một khu vực.

Làm thế nào để tính mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng được tính bằng công thức: Diện tích xây dựng / Diện tích đất * 100%.

Mật độ xây dựng có ảnh hưởng đến môi trường không?

Có, mật độ xây dựng cao có thể gây ô nhiễm không khí, ô nhiễm nước và mất cân bằng sinh thái.

Quy hoạch đô thị cần xem xét gì liên quan đến mật độ xây dựng?

Quy hoạch đô thị cần xem xét mật độ xây dựng để đảm bảo sự cân đối giữa phát triển đô thị và chất lượng cuộc sống.

Tương lai của mật độ xây dựng như thế nào?

Dự kiến mật độ xây dựng sẽ tiếp tục tăng lên do sự phát triển đô thị và gia tăng dân số, nhưng việc quản lý và kiểm soát mật độ xây dựng sẽ trở nên quan trọng hơn để đảm bảo sự bền vững của quy hoạch đô thị.

Kết luận

Mật độ xây dựng rất quan trọng trong việc xin phép xây dựng cũng như ý định xây dựng ban đầu của gia chủ. Vì thế cần tìm hiểu kỹ vấn đề này trước khi xây dựng công trình.

Ngoài ra, quý khách cần thao khảo thêm về quy định mật độ xây dựng được ban hành bởi UBND cấp tỉnh, thành phố. Mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau phù hợp với quy hoạch của từng địa bàn.

Ngoài mật độ xây dựng, chủ nhà cần xem xét chiều cao công trình được qui định như thế nào ở các khu vực mình đang muốn xây dựng. Tham khảo Quy định chiều cao xây dựng nhà ở tphcm cũng như các tỉnh thành trong cả nước để hình dung được qui mô xây dựng trước khi bắt tay vào các công việc tiếp theo trong quá trình Xây nhà trọn gói